Autopromoción de una vivienda: Cómo construir tu propia casa

- Sensio Carratalá

Construir tu propia vivienda desde cero puede resultar un quebradero de cabeza y un desequilibrio económico si desconoces todos los pasos a seguir. Empiezan a aparecer gastos que no tenías contemplados simplemente porque nadie te había hablado de ellos y por supuesto no los habías podido cuantificar. A no ser que se conozcan de antemano los pasos a seguir y todo lo que vaya a ser necesario para esa inversión.

VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA

1. TERRENO

Seas ya el propietario del terreno o estés en busca de uno, es importante saber si el Ayuntamiento va a exigirnos algo cuando solicitemos la licencia. Si el terreno está en zona urbanizada, consolidada, con todos los servicios de instalaciones, aceras, viales. También si existen árboles que puedan molestarnos para la construcción de la vivienda y si estos pueden talarse. Si estamos en terreno llano o por el contrario tenemos mucho desnivel y la composición de la vivienda no puede ser la que queríamos o su movimiento de tierras demasiado elevado. Es posible que en el terreno exista alguna construcción antigua y haya que tener en cuenta su demolición. Todo ello condicionará gran parte del resultado.

2. PROGRAMA DE NECESIDADES

Además de las necesidades (dormitorios, salón, cocina, baños, despacho, garaje, si lo quieres en varias plantas o en una sola, piscina, zona de ocio…) todo ello va a ir ligado al terreno que dispongamos, los metros que tenga y el cumplimiento de las ordenanzas municipales. Por eso es conveniente desde el principio contar con un equipo técnico que te asesore en todo el proceso y si puede ser a ayudarte a escoger el terreno, mejor.

3. EQUIPO TÉCNICO

Principalmente compuesto por arquitecto y arquitecto técnico aunque existen otros técnicos que trabajan conjuntamente con ellos y pueden resultar necesarios o muy convenientes.
Si la parcela no está perfectamente delimitada, debería ser el topógrafo quien nos marque sus lindes, además de un plano con la topografía del terreno y la ubicación exacta del arbolado. Es posible que según la complejidad de la vivienda también tenga que intervenir algún ingeniero en instalaciones o para algún otro servicio. También pueden formar parte del equipo los diseñadores de interiores.

El equipo técnico se encargará del proyecto, dirección de obra, control de calidad, seguridad y salud, asesoramiento, documentación y tramitaciones necesarias para llevar a cabo la obra.

4. PROYECTO

Aquí debes estar completamente seguro de que lo proyectado sea lo que realmente quieres y necesitas. No dejes nada para resolverlo o decidirlo durante la obra y asegúrate de que el proyecto sea lo más completo y preciso posible. De no ser así, pueden aparecer retrasos e incrementos económicos.

El proyecto puede ir acompañado de infografías 3D y maquetas para que comprendas mejor lo que se va a ejecutar.
También habrá que realizar un estudio geotécnico de la parcela para poder conocer la resistencia del terreno donde se va a asentar tu casa

5. LICENCIA DE OBRAS

Con el proyecto y la asignación de técnicos en el Ayuntamiento ya se podrá pedir licencia en el Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta que no todos los Ayuntamientos funcionan a la misma velocidad con estos trámites y según el municipio esperaremos un plazo más o menos corto para poder comenzar las obras. Cuando vas con un plazo muy ajustado debes contar con ello.

6. CONTRATAR LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Es importantísimo no contratar la empresa constructora hasta que el proyecto esté terminado y mucho menos debes empezar las obras hasta que no lo tengas todo bien atado. El presupuesto deberá especificarlo todo, si dejas alguna partida de obra que pueda llevar a confusión, quizás en la ejecución no te lo encuentres como tu esperabas. Deberá ser lo más desglosado posible, eso facilitará el pago por certificación y sobretodo podrás comprobar que no te dejas nada, además indicar las calidades de todo (marca y modelo). Otra cosa importante es reflejar el plazo de entrega y un planning de los trabajos a ejecutar para que tu sepas en todo momento que las cosas van según lo previsto.

7. NO CONTRATAR UNA EMPRESA CONSTRUCTORA

Es otra modalidad de construcción en la que en lugar de que una empresa constructora realice la obra completa, se contratan todos los oficios por separado. En esto no vale eso de que “como yo tengo tiempo libre voy a encargarme de gestionarlo”, casi seguro que te equivocarás. Si optas por esta modalidad, deberías contratar a alguien con experiencia para que haga ese trabajo, que esté pendiente de organizar y coordinar a todos los gremios. No es una mala opción si se hace correctamente, aunque debes asegurarte muy bien de cómo se van a cubrir las garantías de posibles daños futuros.

8. FINANCIACION DE LAS OBRAS

No es lo mismo hacer una obra con dinero del que ya dispones, que hacerla con dinero que pides a través de una entidad bancaria como crédito promotor o cualquier fórmula que te ofrezcan.
Deberás coordinar la forma en la que te vaya dando dinero el banco con las certificaciones mensuales que te vaya pidiendo la empresa constructora y saber el tiempo que tardan en liberarte ese dinero.

En todo esto el equipo técnico también puede ayudarte bastante ya que además las certificaciones al banco te las irán preparando ellos según la cantidad de obra ejecutada.

9. GASTOS DERIVADOS DE LA OBRA

Recuerda que los gastos de hacerte una vivienda no son solo aquellos de la construcción, existen otros gastos que hay que tener presentes tal y como te comentaba al principio del artículo.

  • Terreno
  • Posibles condicionantes del terreno
  • Equipo Técnico
  • Estudio Geotécnico
  • Licencia de Obras
  • Laboratorios de Control
  • Control Externo de Eficiencia Energética
  • Acometidas (Conexiones de Electricidad, Agua, Saneamiento, Gas)
  •  Trabajos exteriores (Vallados, accesos, piscina, pavimentaciones, jardinería, etc…)
  • Construcción de vivienda
  • IVA

    Desde sns interiorismo trabajamos todos los puntos para llevar a cabo el proyecto y la construcción de la vivienda. Cubrimos los aspectos técnicos y además contamos con empresa constructora propia para llevar a cabo las obras. No obstante, podemos trabajar solo la parte técnica o solo la parte referente a las obras si el cliente así lo requiere.